Informazione giuridica:
blog dell'avv. prof. Marco Ticozzi
Professore Aggregato di Diritto Privato presso Università Ca' Foscari Venezia | Avvocato Cassazionista iscritto all'Ordine degli Avvocati di Venezia con studio a Mestre Venezia, Treviso, Montebelluna.
20 Aprile 2021

Limite finanziabilità mutuo fondiario: nullità, conversione e opposizione esecuzione

Limite finanziabilità mutuo fondiario e nullità: opposizione all’esecuzione immobiliare, con richiesta di sospensione.
Come noto, nei mutui fondiari la banca non può finanziare l’acquisto in misura maggiore alla misura dell’80% del valore del bene, proprio per la presenza di un limite finanziabilità del mutuo fondiario.
Quali sono le conseguenze della violazione della previsione? La violazione del limite finanziabilità mutuo fondiario genera nullità? L’esecuzione immobiliare iniziata in forza di un tale finanziamento va sospesa?
Ecco la giurisprudenza di Cassazione su nullità e limite finanziabilità mutuo fondiario e, inoltre, una recente sentenza del Tribunale di Treviso sulla sospensione dell’esecuzione immobiliare a seguito di opposizione.



Limite finanziabilità mutuo fondiario nullità e conversione

Limite finanziabilità mutuo fondiario e nullità: introduzione.

 

Come detto, nei mutui fondiari la banca non può finanziare l’acquisto in misura maggiore alla misura dell’80%, per il limite finanziabilità mutuo fondiario, del valore del bene.

Talvolta, mettendo in discussione il valore del bene all’epoca stimato dalla banca, si cerca di contestare la nullità del mutuo fondiario che abbia concesso un finanziamento superiore a tale limite di finanziabilità, con conseguente richiesta di sospensione dell’esecuzione immobiliare.

Il finanziamento che superi il limite di finanziabile è nullo? Il contratto di può convertire in un mutuo ordinario? Ecco una recente sentenza del Tribunale di Treviso.

 

Limite finanziabilità mutuo fondiario e nullità: sentenze di Cassazione

 

La questione ora anticipata relativa al limite finanziabilità mutuo fondiario deriva da alcune recenti sentenze di Cassazione.

Cass. 31 luglio 2017, n. 19016, infatti, in merito al limite finanziabilità mutuo fondiario, ha indicato che “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, 2° comma, d.leg. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa”.

Sulla questione del limite finanziabilità mutuo fondiario, però, in precedenza si era espressa la Cassazione in senso contrario: Cass. 4 novembre 2015, n. 22446 aveva infatti indicato che “l'art. 38 d.leg. n. 385 del 1993, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla banca d'Italia il potere di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l'oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell'ambito della previsione di cui all'art. 117, 8º comma, medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all'istituto di vigilanza un potere «conformativo» o «tipizzatorio» del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario”.

L’orientamento che afferma la nullità del finanziamento fondiario che superi il limite di finanziabilità è però stata seguita dalla più recente giurisprudenza tra le quali si segnalano Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 e Cass. 13 luglio 2017, n. 17352.

 

Limite finanziabilità mutuo fondiario e nullità: opposizione e sospensione esecuzione immobiliare.

 

Ci si chiede, quindi, se la contestazione del limite di finanziabilità del mutuo fondiario che genera nullità può portare alla sospensione dell’esecuzione a seguito di opposizione all’esecuzione immobiliare.

Di recente sul punto si è espresso il tribunale di Treviso con provvedimento 3.2.2021 “si osserva, inoltre, che non è condivisibile la conclusione alla quale giunge l’attrice quando, richiamandosi alle più recenti sentenze in materia, fa discendere dall’allegato superamento del c.d. limite di finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B. la nullità del mutuo fondiario.

Ritiene, infatti, questo giudice di aderire alla giurisprudenza precedente a quella invocata da parte attrice per la quale la norma citata pone una regola di comportamento per gli istituti di credito alla cui violazione può fare seguito l’intervento della Banca d’Italia, ma non la nullità del contratto (artt. 5 e 51 e ss. T.U.B.) (v. Cassazione civile sez. VI, 04/11/2015, n.22446; Cassazione civile sez. I, 28/11/2013, n.26672; Cassazione civile sez. I, 06/12/2013, n.27380).

In ultimo, deve osservarsi che, sussistendone tutti i presupposti, il contratto di mutuo fondiario (nullo) si converte in un contratto di mutuo ipotecario ordinario, il quale rappresenta comunque un titolo esecutivo”.

 

Limite finanziabilità mutuo fondiario, nullità e opposizione e sospensione esecuzione immobiliare: conversione del contratto.

 

Come indica questo recente provvedimento, la questione che può rilevare nell’opposizione all’esecuzione immobiliare e nella richiesta di sospensione, è quella della possibile conversione del contratto nullo: da mutuo fondiario a ordinario.

In questo senso Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 ha sottolineato che “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, 2° comma, d.leg. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità di quest'ultimo; rimane, peraltro, salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all'intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» non ha costituito la ragione unica o determinante dell'operazione”.

In modo analogo Cass. 13 luglio 2017, n. 17352 ha ritenuto che “il superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario comporta la nullità integrale del contratto di finanziamento e della connessa garanzia ipotecaria, per violazione di norma imperativa attinente ad un elemento intrinseco della fattispecie, salva la possibilità di conversione del contratto nullo in un finanziamento ipotecario ordinario, ove ne sussistano i requisiti”.

di Marco Ticozzi

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